ภาษีที่ดิน :  บทวิเคราะห์

      รัฐบาลประกาศล่าสุดว่า ภายในเดือนสิงหาคมนี้ จะนำร่างกฏหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้าสู่การพิจารณาของ คณะรัฐมนตรี (ครม.) โดยมีเป้าหมายประกาศใช้ให้ทัน วันที่ 1 มกราคม 2553 และมีผลบังคับใช้จริง วันที่ 1 มกราคม 2555 หรือในเวลาอีก 2 ปีเศษ
     หากย้อนดูหลักการเดิมของกฏหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรางการคลัง มักมุ่งเน้นอยู่เสมอว่าจะออกกฏหมายฉบับนี้ เพื่อใช้จัดเก็บ ภาษีให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ป้องกันไม่ให้เกิดความรั่วไหล เกิดความเป็นธรรม ขจัดความเหลื่อมล้ำในสังคม กล่าวคือ ใครมีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมากเสียมาก...ใครมีน้อยเสียน้อยคามมูลค่าทรัพย์สิน จากที่ผ่านมามีหลายกุลุ่มไม่เคยเสีย ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ขณะนี้เดียวกัน กฏหมายฉบับนี้มีเจตนารมณ์สำคัญที่จะผลักดันที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่อยู่ในเมือของ คนกลุ่มน้อยเพียงบางกลุ่มถูกนำมาใช้ประโยชน์ ในรูปแบบต่างๆไม่ว่าจะเป็นการลงทุนพัฒนาเอง หรือให้เช่าทำเกษตร ซึ่งผลที่ตามมาก็คือ ท้องถิ่นสามารถจัดเก็บรายได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย เพื่อใช้พัฒนาท้องถิ่นแต่จะต้องไม่เป็นลักษณะ เพิ่มภาระให้กับประชาชน
     แต่ทำไปทำมาดูเหมือนว่าการผลักดันให้มีการจัดเก็บภาษีคราวนี้ กลับตั้งเป้ารายได้ไว้สูงถึงกว่า 90,000 ล้านบาท (เต็มเพดานของฐานภาษี) เพื่อนำมาช่วยรัฐบาลกรณีขาดแคลนงบประมาณ หรือช่วง "ถังแตก" แต่ก่อนหน้านี้จำได้ว่า เคยตั้งเป้าไว้แค่ปีละ 20,000 ล้านบาท และหากมองลึกลงไปแล้ว ภาษีที่ดินได้ซ่อนการตีความที่คลุมเคลืออยู่มาก ซึ่งส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม ต่อประชาชนที่มีภาระเพิ่มจากภาษีตัวนี้อยู่แล้วกลับต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นแบบซ้ำ ซ้อนตามมาอีก
     นอกจากภาษีทรัพย์สินจะกระทบกับประชาชนที่มีที่อยู่อาศัยแล้ว ปัญหาใหญ่ที่น่าวิตกก็คือ คนที่ตัดสินใจซื้อบ้านและ คอนโดมิเนียม ในช่วงนั้น จะมีโอกาสซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้นจากราคาปกติ เนื่องจากบริษัทพัฒนาที่ดินจะผลักภาระ ต้นทุนบวกเข้าไปในราคาบ้านเพราะกฏหมายตีความชัดว่า โครงการที่อยู่ระว่างการพัฒนาจะอยู่ในเครือข่ายต้องเสียภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งเพดานกำหนดไว้ไม่เกิน 0.5% ของมูลค่าทรัพย์สิน
     ยิ่งรายที่มักใช้กลยุทธ์ "สร้างเสร็จก่อนขาย" ด้วยแล้ว มูลค่าทรัพย์สินก็ยิ่งสูงขึ้น ซึ่งค่าใช้จ่ายภาษีส่วนนี้ผู้ประกอบการ จะต้องเสียเป็นด่านแรกและจะผลักภาระต่อให้กับผู้ที่ซื้อบ้าน ขณะเดียวกันปกติแล้วการซื้อ-ขายบ้านจะต้องมีค่าธรรมเีนียม ต่างๆเข้ามาเกียวข้อง ซึ่งเป็นต้นทุนที่สูงอยู่ก่อนแล้ว ไ่ม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเีนียมการโอนที่ปกติเสียร้อยละ 2% ค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 ของกรมที่ดิน ส่วนของกรมสรรพากร ได้แก่ ค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ที่ต้องพิจารณาเรียกเก็บจากราคา ที่สุงที่สุดระหว่างราคาซื้อ-ขายตลาด กับราคาประเมินที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3.3% ที่ฝากกรมที่ดินเรียกเก็บ โดยยังไม่รวมค่าธรรมเีนียมอื่นๆ และเมื่อซื้อบ้านไปแล้ว ปีต่อๆไปก็ต้องอยู่ในข่ายเสียภาษีประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งเพดาน สูงสุดกำหนดไว้ไม่เกิน 0.1%
     อีกประเด็นหนึ่งที่ถกกันมากคือ "ทรัพย์ส่วนกลาง" ที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ในโคางการบ้านจัดสรร และอาคารชุด เช่น ถนน เสาไฟฟ้าส่องสว่าง สโมสร คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ฯลฯ จะต้องอยู่ใน ข่ายที่ต้องเสียภาษีทรัพย์สินด้วย เนื่องจาก "ทรัพย์ส่วนกลาง" อยู่ในประเภทพาณิชยกรรม ต้องเสียภาษีไม่เกินเพดาน 0.5% ของมูลค่าทรัพย์สินโดยเฉพาะ โครงการจัดสรรที่ขออนุญาตตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ กฏหมายกำหนด ต้องตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรขึ้นมาดูแลทรัพย์ส่วนกลาง หรือกรณีที่ผู้ประกอบการดูแลสาธารณูปโภคเอง และยังไม่ยกให้เป็นสาธารณะหรือให้องค์กกปรกครองส่วนท้องถิ่น เป็นผู้ดูแลให้ถือว่าทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวจะต้องถูก ประเมินให้เสียภาษีทรัพย์สินรายปีด้วย เฉพาะส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง จะต้องถูกเกลียเป็นรายแปลงให้ตกเป็นภาระของ ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการหรืออยู่อาศัยในโครงการหรืออยู่อาศัยในโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้นอกเหนือการเสียค่าใช้จ่าย รายเืดือนตามปกติ
     สินทรัพย์อีกประเภทที่คาดไม่ถึงว่าจะต้องอยู่ในข่ายเสียภาษีทรัพย์สินก็คือ รถไฟฟ้า ทางด่วน สนามบิน ฯลฯ เนื่องจาก รัฐเป็นผู้หาประโยชน์จากโครงการดังกล่าว ซึ่งไม่ใช่ลักษณะการเปิดให้บริการฟรี หรือดำเนินการเพื่อใช้ในกิจการของรัฐ จึงจำเป็นต้องเรียกเก็บตามบัญชีของราคาประเมิน เช่นเดียวกับที่ดินของรัฐที่เปิดให้เช่าพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ทั่วไปโดย หน่วยงานที่รับผิดชอบจะต้องเสียภาษีรายปี และแน่นอนว่าผู้ที่ผลักให้รับภาระอีกทอดหนึ่ง ก็คือประชาชนผู้ใช้ทางนั่นเอง
     แม้ 3 สมาคมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเสนอต่อ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะเข้าของเรื่องว่าควรยกเว้นภาษีดังกล่าวหรือลดหย่อนภาษี ค่าธรรมเนียมที่ จัดเก็บในขณะโอนบ้าน การยกเว้นการจัดเก็บภาษีทรัพย์ส่วนกลาง เนื่องจากทุกโครงการติดปัญหาต้องตั้งนิติบุคคล บ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุด ไม่สามารถยกเป็นสาธารณะให้กับท้องถิ่นได้ขณะเดียวกัน ต่างไม่เห็นด้วยที่ระบบ ขนส่่งและบริการสาธารณะจะอยู่ในข่ายต้องเสียภาษีตัวนี้ด้วยเช่นกัน แต่ สศค. กลับมองว่าไม่สามารถละเว้นได้ทุกกรณี โดยให้เหตุผลว่า การจัดเก็บภาษีทรัพย์สินเป็นหน้าที่ของทุกคนต้องมีส่วนรับผิดชอบ และการตีความของทรัยพ์ ที่หาประโยชน์เชิงพาณิชย์จะต้องเสียภาษีส่วนค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกิดจากการซื้อบ้านเป็นค่าธรรมเนียมตามแต่ละ กฏหมายกำหนด และเป็นลักษณะการเสียค่าใช้จ่ายเพียงครั้งเดียว ต่อเมื่อมีการซื้อ-ขายเท่านั้น ขณะเดียวกันก็ขอนำกลับ ไปศึกษา ว่าพอจะมีทางออกอย่างไรได้บ้างแต่ที่จะผ่อนปรน สศค. ระบุว่าน่าจะเป็นผู้มีรายได้น้อย หรือประชาชนรากหญ้า ที่ไม่มีเงินจะจ่ายภาษีจริงๆ ส่วนนอกนั้นอยู่ในข่ายทั้งหมด
     ด้านผู้อำนวยการสำนักประิเมินราคาสินทรัพย์ กรมธนารักษ์ นายแคล้ว ทองสม ออกมาระบุว่า แม้กฏหมายจะมี บทเฉพาะกาลบังคับใช้จริง 2 ปีนับจากประกาศใช้ คือ 1 มกราคม 2555 แต่ขั้นตอนการดำเนินงาน มีปัญหาติดขัดอยู่มาก โดยเฉพาะกระบวนการประเมินราคาที่ดินรายแปลงต้องยอมรับว่า กรมธนารักษ์ประเิมนไปได้เีพียง 58,000,000 แปลง จาก 30 ล้านแปลง แม้กฏหมายจะให้ระยะเวลานานถึง 2 ปี แต่ฟันธงว่าไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสรจได้ ขณะเดียวกัน ที่ผ่านมาจะเป็นลักษณะประเมินเฉพาะทีดินเปล่า แต่บัญชีราคาสิ่งปลูกสร้างยังไม่มีหน่วยงานใดเป็นเจ้าภาพ สภาพบ้าน วัสดุุ นายแคล้วระบุว่า ควรใช้วิธีถอดแบบเป็นชิ้นส่วน และประเมินเป็นรายชิ้นเหมือนกับการจ่ายชดเชย การเวนคืน เพราะเกรดวัสดุ อายุการก่อสร้าง ย่อมแตกต่างกัน
     นายแคล้วเท้าความถึงสาเหตุที่กรมธนารักษ์ไม่สามารถประเิมนรายแปลงต่อได้เนื่องจากต้องหยุดรอกรมที่ดินบรรจุ ข้อมูลแปลงที่ดินลงในระบบดิจิตอลให้แล้วเสร็จก่อน จึงสมารถดึงข้อมูลที่ดินแต่ละแปลงมาประเิมนอย่างละเีอียดได้ แต่มี ปัญหาว่า ขณะนี้ยังไม่เริ่มดำเนินโครงการและกรมที่ดินก็ออกมายอมรับเองว่าระบบฐานข้อมูลที่ดินทุกแปลงที่ใช้จัดเก็บ ภาษีที่ดินไม่น่าเสร็จทันกำหนดในอีก 2 ปีข้างหน้า ขณะเดียวกันได้ขอต่อเวลาอีก 1 ปีคือ 2556
    เท่ากับว่าแม้กฏหมายจะมีผลบังคับใช้จริง แต่ฐานข้อมูลที่ดินที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จะนำไปใช้ประเมินราคา ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเรียกเก็บภาษีจะมีปัญหาและอุปสรรคตามมา และหากท้องถิ่นประเิิมินเองมาตรฐานสูงต่ำจะเป็น ธรรมหรือไม่ เนีื่องจากไม่มีความชำนาญและอาจเลือกที่รักมักที่ชัง ซึ่งทางออก บริษัทประเิมินเอกชนก็มีไม่มาก เมื่อเทียบกับแปลงที่ดินที่เหลือ รอการประเมินอีก 24 ล้านแปลงทั่วประเทศ โดยไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง
     การเร่งประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อขยายฐานรายได้เข้าท้องถิ่นนับเป็นเรื่องดีแต่มุมกลับกัน หากยังไม่มี ความพร้อม อย่าเพิ่งผลักดันให้ออกมาเพราะอาจมีปัญหาในทางปฏิบัติได้โดยเฉพาะเรื่องการตีความในข้อกฎหมายแต่จุด ยืนที่สำคัญจะต้องเป็นธรรมและประชาชนไม่เดือนร้อน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ